Publicado el 24 de Abril, 2020

Por Marko Issever

La debida diligencia para un proyecto EB-5 trata sobre analizar los pormenores del proyecto elegido para calificar para una Green Card, enfocándonos en aspectos de inmigración, financieros y aspectos de negocio.

Cuando tomen la decisión final, los inversionistas deberían tomar un acercamiento analitico y enfocarse en ciertas consideraciones importantes en cada categoría. Ésta lista puede ser aumentada para llegar a un puntaje general para cada proyecto. Cada categoría, además de ser ponderada, tendría su propio criterio independiente. Los inversionistas pueden asignar dos números a cada criterio dentro de una categoría:

• El primer número debe ser ponderado. Dentro de la categoría específica, mientras más importante sea el criterio para el inversionista, más alta es su ponderación correspondiente.
• El segundo número debe ser la valoración. En comparación con otros proyectos, mientras más fuerte sea el proyecto en lo que se refiere a este criterio dentro de la categoría, más alta es su valoración correspondiente.

El puntaje final de cada categoría sería la suma del producto de la ponderación y valoración en cada criterio. Los inversionistas podrían usar una ponderación y valoración de 0 a 10 respectivamente.

¿EN QUE DEBERÍAN PENSAR LOS INVERSIONISTAS EB-5 CUANDO ESTÉN SELECCIONANDO PROYECTOS?

Existen cuatro categorías básicas de preocupaciones que los inversionistas deberían considerar antes de proceder profundamente en el proceso de debida diligencia. Estos son:

1. CREACIÓN DE TRABAJOS: Si es que los proyectos crearán suficientes trabajos para que los inversionistas no solo reciban su Green Card condicional pero también las condiciones en su Green Card sean eliminadas.
2. RENDIMIENTO DE INVERSIÓN: ¿Recuperarán los inversionistas EB-5 su capital de inversión? Para asegurarse de que esto ocurra, los inversionistas deben realizar algún análisis básico y riguroso del centro regional y promotores.
3. PLAZO DEL PAGO: ¿Cuál será el plazo del pago de la inversión del capital? Los inversionistas deben estudiar las normas del retorno de capital de los centros regionales y leer cuidadosamente las condiciones privadas del memorando de asignación. Si hay consideraciones de regresión y/o redistribución, necesitan asegurarse que lo que leen son realidades que pueden manejar.
4. MONTO DE DEVOLUCIÓN DE CAPITAL DE INVERSIÓN: ¿Cuál será la devolución de la inversión? Ahora que los montos de inversión han aumentado sustantivamente, y los periodos de adjudicación se han extendido considerablemente, la devolución de la inversión o al menos de la redistribución de la inversión original ya no pueden ser ignorados.

QUE HAY QUE CONSIDERAR ANTES DE INICIAR LA DEBIDA DILIGENCIA

Antes de elaborar en las cuatro categorías de arriba, hay algunas preguntas básicas que deben ser respondidas antes de que el análisis formal de la debida diligencia pueda comenzar.

• ¿Cuál es la tarifa administrativa del proyecto que debe ser pagada al centro regional?
• ¿Hay algún riesgo de que te pidan pagos adicionales de capital en forma de dividendos pasivos?
• ¿Hay algún préstamo preferente en la transacción? ¿Por parte de quien? ¿Está comprometido? ¿Ya está desembolsado?
• ¿Están todos los permisos para empezar la obra de construcción al día?
• ¿Hay un reporte económico preparado?
• ¿Hay algún reporte de tasación en el futuro para la propiedad, reflejando su esperado valor futuro?

Ahora, elaboremos en las cuatro categorías básicas mencionadas arriba.

CATEGORÍA A: CREACIÓN DE TRABAJOS

Este es el requerimiento más básico para un proyecto EB-5. Cada inversionista debe crear o recibir crédito por 10 nuevas posiciones de tiempo-completo que su inversión creará. Los trabajos no deben ser creados después de que se haga la inversión. De hecho, en muchos proyectos estos trabajos empiezan a ser creados mucho antes de que el inversionista transfiera sus fondos al agente del fideicomiso para el proyecto.

Antes de que los inversionistas EB-5 sean solicitados, por lo general, el promotor asegura el “préstamo puente” que se encuentra entre el préstamo preferente y el capital. Una vez que el préstamo preferente, “préstamo puente” y el capital están asegurados, el promotor se asegura de que podrá completar el proyecto incluso si no se recaudan los fondos EB-5. En la mayoría de los casos, con tal de que la postulación a Servicios de Ciudadanía e Inmigracion Americana (USCIS) con intención de financiamiento EB-5 se haga antes de que se asegure el préstamo puente, los trabajos creados son considerados hacía la obligación de los inversionistas EB-5 para crear trabajos. Habiendo dicho eso, si el proyecto está esencialmente completado, y el capital EB-5 simplemente va a reemplazar la deuda en la que los trabajos ya han sido creados a través de capital no EB-5, eso no es un argumento convincente de que los trabajos fueron creados como resultado de la inversión. Es importante asegurarse de que un tercero realice un análisis económico. Algunos de los métodos estadísticos usados para estimar la creación de empleos incluyen RIMS II e IMPLAN.

Un criterio que se está volviendo cada vez más popular para decidir si es que un proyecto será exitoso desde un punto de vista de creación de trabajos es si es que el proyecto tiene o no una aprobación I-924 ejemplar. Es importante notar, sin embargo, que el hecho que el proyecto tenga una aprobación Y-924 ejemplar no provee ninguna confirmación absoluta a los inversionistas de que los trabajos serán creados. Lo único que significa la aprobación I-924 ejemplar es que si el proyecto termina gastando fondos iguales o mayores a lo indicado en el presupuesto del plan de negocios, y tienen éxito en completar el proyecto, entonces la construcción de trabajos que se estimaba que fueran creados en el reporte económico serán considerados como creados.

CATEGORíA B: RETORNO DE INVERSIÓN/ PRESERVACIÓN DE CAPITAL

Esta parte del proceso de debida diligencia tiene que ver con las finanzas, historial, y una gran cantidad de otros factores relacionados al promotor, centro regional, y el proyecto en sí. El mejor indicador respecto si es que el capital será reembolsado sería las estadísticas en la experiencia del promotor y el centro regional por haber pagado a inversionistas pasados por proyectos previos.

Un promotor que ha pagado de vuelta a otros inversionistas puede demostrar no solo que completan sus proyectos pero al mismo tiempo que puede vender o refinanciarlos para ejecutar una estrategia de salida y pagar a sus acreedores. Desde el punto de vista de un promotor, podría haber un enorme historial de pago a los acreedores, pero esto podría no verse reflejado en los proyectos de los inversionistas EB-5. Esto pasaría principalmente si sus inversionistas típicos vinieran de países que sufren regresión, y por lo tanto están más sujetos al riesgo de redistribución que inversionistas de otros países. Por lo tanto, una falta de un historial robusto de pago no necesariamente debería ser usado en contra del promotor. Lo mismo puede ser cierto para el centro regional. A menos que también hayan comercializado con inversionistas de otros países, tendrán el mismo problema. Hay un número limitado de centros regionales que han existido por un buen tiempo y por lo tanto pueden demostrar un historial robusto de devolución. Aunque ciertamente esta es una de las características deseables, otros aspectos deben ser considerados.

Todos estos son criterios que hacen a los proyectos, promotores y/o centros regionales más seguros que otros, por ende, aumentando las posibilidades del retorno del capital de inversión. Una palabra de advertencia: Naturalmente, estas categorías no son necesariamente mutuamente exclusivas. Por lo tanto, intrínsecamente, habrá doble conteo de ciertos aspectos importantes. A pesar de que es difícil corregir esto con nuestros sistema de puntuación simplista, podría tal vez ser tratado ajustando subjetivamente la ponderación asignada a cada aspecto dentro de cada categoría. El mismo tipo de ajuste subjetivo podría ser realizado en cada categoría si las categorías en si resulta que están sobrepuestas.

¿Qué otro criterio puede dar a los inversionistas EB-5 una idea sobre qué buscar cuando elijan un proyecto desde un punto de vista de retorno de capital?

1. ¿Tiene el promotor una calificación de una agencia de calificación crediticia internacional respetable? De ser así, ¿que tan buena es la calificación?
2. ¿Es el promotor bien conocido en el mercado? ¿Cuánto tiempo lleva en el negocio de bienes raíces? ¿Cuál es el área total de la zona urbanizada? ¿Tiene insolvencias conocidas, o bancarrotas?
3. ¿Tiene el promotor un CEO conocido o fundador en quien se pueda contar en estos tiempos de crisis? De ser este el caso, ¿sería de preocupación si es que fuera dejar la compañía? En otras palabras, ¿hay una persona clave a riesgo con el promotor?
4. ¿Hay un alto dirigente en el proyecto? De ser así, ¿qué tan prestigioso es el prestador?
5. ¿Hay una garantía de rechazo de la I-526? De ser así, ¿ocurrirá solo si hay un rechazo relacionado al proyecto o la garantía se extiende para cubrir rechazos debido a problemas relacionados a la fuente de los fondos que no involucran fraude o tergiversación?
6. ¿Qué tan crucial es el aumento EB-5 para el proyecto? Si todo el capital EB-5 no es recaudado, ¿tendrá el proyecto suficientes fondos para completar la construcción?
7. ¿Existe una garantía de completación del edificio? De ser así, ¿quién provee tal garantía?
8. ¿Existe una garantía empresarial de que el préstamo, de haber uno extendido por la nueva empresa comercial (NCE o New Commercial Enterprise) a la empresa creadora de empleos (JCE o Job Creating Enterprise) sea garantizado por alguien con bolsillos profundos? De ser así, ¿quién es el aval? ¿Es el promotor o el tercero una empresa fantasma?
9. ¿El proyecto ya ha empezado? ¿Para cuando se espera que se termine? ¿Qué tan realista son las estrategias de salida dado el tipo, ubicación y tamaño del proyecto?
10. ¿Hay conflictos de interés? ¿Es el centro regional un afiliado del promotor o una entidad independiente? Una vez que el NCE sea pagado por el JCE, ¿recuperará el inversionista su capital, asumiendo que todos los requerimientos relacionados a la inmigracion sean cumplidos?
11. Otro criterio al que los inversionistas deberían prestar atención es el “riesgo de dilución”. Generalmente, mientras que el préstamo preferente está en marcha, no se permite más dilución por medio de un préstamo adicional. Sin embargo, los documentos pueden ser escritos de tal forma que cuando el préstamo preferente sea pagado, antes de que los inversionistas EB-5 reciba su pago, el promotor pueda pedir prestado fondos adicionales antes que los inversionistas EB-5. Eso podría empeorar el LTV original aplicable al EB-5.
12. ¿Es el capital invertido por el promotor sobre o por debajo la catarata EB-5?
13. ¿Qué tipo de estrategia de redistribución está en marcha: un portafolio diverso u otro proyecto de inversión? Una vez que los trabajos requeridos sean creados a tiempo de la redistribución, los inversionistas pueden preferir un portafolio diverso como opción de redistribución en vez de otro producto individual.
14. A parte de las proporciones básicas de LTV, los inversionistas deberían considerar las siguientes proporciones:
    1. Capital comprometido como porcentaje del costo total del proyecto: Mientras más alto el número, más comprometido está el promotor.
    2. Préstamos prioritarios antes de EB-5 más EB-5 como porcentaje de apreciación futura del proyecto completado: Mientras menor sea el número mejor, ya que es una indicación de que habrá abundante colateral de sobra después del pago de obligaciones de no-capital incluidas en EB-5.
    3. EB-5 como porcentaje de apreciación futura del proyecto completado después del pago de los préstamos preferentes previo al EB-5: Una proporción menor es mejor ya que es un indicador de que habrá abundantes colaterales sobrantes para pagar el préstamo EB-5 después del pago de las obligaciones no relacionadas al capital.
15. El número de proyectos EB-5 que el centro regional ha estado involucrado previamente también es un número importante. Esta estadística recalca la experiencia de centros regionales gestionando proyectos EB-5.
16. Las estadísticas en previas aprobaciones de I-526, Green Cards condicionales emitidas, formas I-829 presentadas, formas I-829 aprobadas y el número de inversionistas quienes de hecho hayan recibido su capital de vuelta, son números muy útiles. Sin embargo, la composición de la base de inversionistas del centro regional en específico es información vital no para penalizarlos injustamente por tener un gran número de postulaciones I-526 aprobadas en comparación con pocas Green Cards condicionales aprobadas, y formas I-829 presentadas y aprobadas. Esto podría ser debido a que la base de inversionistas esté distorsionada hacia inversionistas nacidos en China continental que estén experimentando periodos de regresión nunca antes vistos.

CATEGORÍA C: PLAZO DEL PAGO DE CAPITAL TIMING OF THE CAPITAL REPAYMENT

Este tema ha recibido gran atención en los últimos años. Hasta hace unos años atrás, cuando el proyecto era completado y el JCE hubiera devuelto los fondos al NCE, los fondos hubieran sido devueltos al inversionista o hubieran sido mantenidos en una cuenta como una cuenta de garantía del centro regional, esperando a que fuera devuelta al inversionista. En años recientes, USCIS ha hecho hincapié en interpretar la ley de tal forma que los fondos de los inversionistas EB-5 estén “en riesgo” al menos hasta que se presente la forma I-829.

Incluso sin consideraciones de regresión, las aprobaciones I-526, al igual que subsecuentes pasos migratorios, están tomando más tiempo que antes. Por lo tanto, incluso si el proyecto original es completado exitosamente, vendido o refinanciado, si el inversionista no puede recibir de vuelta su capital, este deberá ser redistribuido.

Un criterio clave en esta categoría es si es que el centro regional a actualizado su política para pagar de vuelta a los inversionistas apropiados durante el periodo de presentación de la I-829, en vez del periodo de aprobación de la I-829. Esto podría tener implicaciones relevantes. Aunque esperamos que la mayoría de las I-829 presentadas sean adjudicadas dentro de un año, el sitio de USCIS está actualmente mostrando algo distinto. Están publicando de 23,5 a 54 meses. Por lo tanto, los centros regionales que han adoptado la nueva política USCIS de pagar de vuelta poco después de la presentación de la I-829 en lugar de después de la adjudicación I-829, debería ser preferida.

CATEGORÍA D: DEVOLUCIÓN DEL CAPITAL DE INVERSIÓN

Éste solía ser el criterio menos importante. A los inversionistas les decían que se enfocaran más en lo que recibían por su inversión más que en la rentabilidad de su inversión. La mayoría de los inversionistas EB-5 han estado principalmente preocupados en recibir su Green Card condicional y mantenerla asegurándose que las condiciones sean eliminadas después de presentar la I-829. El segundo criterio que le importaba a los inversionistas era poder recuperar su capital. La fecha de recuperación del capital y la devolución del capital invertido ha sido ignorada en gran medida. La mayoría de los proyectos que ofrecían rentabilidades “sobre el mercado” eran proyectos de los que los inversionistas expertos preferían mantenerse alejados debido a su riesgo excesivo. Hoy, considerando el aumento del monto de inversión requerido tanto para proyectos TEA y no-TEA, no se puede ignorar la rentabilidad de la inversión.

En un típico proyecto financiado por medio de EB-5, el costo de los fondos por el método de financiamiento alternativo de EB-5 es entre 8 y 12% por año. Por lo tanto, los promotores podrían costear el pago de una tasa razonable por el uso de estos fondos y aún ahorrar un monto significativo en el costo de financiación. En ciertos proyectos en la etapa de redistribución, ya se ha empezado a compartir la devolución de la inversión con los inversionistas EB-5.

En este nuevo ambiente, los inversionistas EB-5 necesitan una explicación clara de la estrategia de redistribución. También necesitarán una explicación del acuerdo de distribución de ingresos con el centro regional, quien probablemente redistribuirá los fondos. La devolución ofrecida a los inversionistas EB-5 deberá reflejar el costo de oportunidad por vincular su dinero por tantos años.

Marko Issever

Marko Issever es el CEO de America EB-5 Visa, cuya misión es conectar a inversionistas internacionales con emisores de visa EB-5. También es el director gerente de Riverside Management Group, donde lidera las actividades de la firma EB-5 relacionadas al capital, a través de su subsidiaria de propiedad absoluta, BCW Securities. Anteriormente, Issever era el director gerente de BNY Mellon, liderando el negocio de derivados de las instituciones financieras de la firma a nivel global. Issever obtuvo su MBA en finanza de The Wharton School of University of Pennsylvania. También se graduó de Bogazici University y Robert College, ubicadas en Istanbul.